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2016年房地产业十大事件 调控成最大关键词

房地产门户-房博士 |2017年01月03日 13:08:09|来源:信息时报
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[提要] 今年国内楼市并不平静,在成交量逐月攀升的情况下,从9月底开始,楼市风向转变。短短的国庆假期,全国20余个热点城市纷纷发布楼市调控新政。这是自2014年全国房地产政策开始松绑后,首次出现地方政府集中出台调控政策。而房企巨头之间的较量也日渐白日化,宝万之争引发的险资对上市公司纷纷举牌,最终引发监管加强,也令市场关注。

今年国内楼市并不平静,在成交量逐月攀升的情况下,从9月底开始,楼市风向转变。短短的国庆假期,全国20余个热点城市纷纷发布楼市调控新政。这是自2014年全国房地产政策开始松绑后,首次出现地方政府集中出台调控政策。而房企巨头之间的较量也日渐白日化,宝万之争引发的险资对上市公司纷纷举牌,最终引发监管加强,也令市场关注。

中央首提抑制泡沫 重申建立长效机制

事件:12月14日至16日召开的中央经济工作会议提出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位;加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。7月26日,中央政治局会议明确落实“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大重点任务,其中要求,降成本的重点是增加劳动力市场灵活性、抑制资产泡沫和降低宏观税负。10月28日,中央政治局会议再次指出,要注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。

评析:业内人士表示,2016下半年中央政治局会议多次提到“抑制资产泡沫”。实际上,房地产业作为中国经济支柱十余年,早在前两年已出现整体性过剩,三四线城市楼市还有大量库存。本轮热点城市房价上涨,除了部分供需因素外,大城市房地产超越居住属性、金融资本化乃重要原因。同时,大城市房价的非理性上涨给中国经济带来的负面效应逐渐显现。因此,减少经济发展对房地产的依赖度,就十分必要与迫切。然而,这并不意味着房地产行业失去价值,相反房地产在不远的将来依旧是中国经济的重要贡献力量。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,要想抑制房地产泡沫,一方面,需要短期措施,比如少数城市实施限购、限贷、限价等手段,特别是针对高杠杆推出一系列限制措施,9月底与国庆期间20余城出台调控新政,正是中央抑制房地产泡沫方针的体现;另一方面,还需要长效措施,因此中央经济工作会议重申“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。长效机制最早2013年提出,但近几年进展缓慢,预计未来一两年会加速推进,包括运用金融、土地、财税、投资、立法等手段。

国庆假期密集出台调控严政

事件:9月30日北京、天津发布楼市调控新政,其后在短短的国庆假期,全国20余个热点城市纷纷发布调控新政。这是自2014年全国房地产政策开始松绑后,首次出现地方政府集中出台调控政策。显而易见,这是在有关部门统一部署下的一次集体行动,其中北京、上海、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南和成都等房价上涨过快城市,成为重点调控对象。此次热点城市的调控政策,主要包括:限购、限贷、加大土地供应、规范商品房销售监管、整治市场违法行为、加强销售价格监管、严厉打击造谣滋事等。

评析:2016年全国市场区域分化更加显著,在多数三四线城市急需去库存的同时,20多个城市楼市高温不退。根据国家统计局发布的70个大中城市新建商品住宅价格指数,从2015年4月至2016年9月,包括北、上、深等被重点监控的16个城市,房价涨幅均超过15%,其中深圳、上海、厦门、南京、合肥房价涨幅分别高达86.6%、56%、51.4%、49.4%和47.6%。热点城市楼市过热,既不利于房地产业健康发展,又不利于经济稳健增长。因此,在中央“分类调控、因城施策”的方针指导下,20余城在国庆假期集中出台新政。

其实,地方政策的风向变化,早在2016年一季度就初露端倪。上海于3月25日率先发布“沪九条”——这是此轮房地产周期内第一个实施收紧型政策的大城市,随后深圳、廊坊、苏州等地跟进出台调控政策。在国庆新政潮后,仍有上海、杭州、成都等出台“补丁”政策,长沙则首次出台新政。截至2016年12月,全国已有至少24个城市出台了50多次调控措施。调控政策出台后,四季度这些热点城市已经开始降温,成交量下滑,房价涨幅缩小或微跌,调控效果正在显现中。

一直颇受购房者关注的深圳,在2016年率先出现了房价短期拐点。安居客数据显示,2016年10月深圳房价环比涨幅首次转负,下跌0.5%,这是自2014年12月以来深圳房价首次下跌,也是一线城市和热点二线城市中房价最早下跌的城市。业内人士表示,本轮房地产短周期运行过程中,深圳房价由领涨全国,转为领跌全国,说明一个城市的房价不可能持续大涨,大涨之后,且遭遇政策收紧之后,容易产生大幅波动。

官方发文拟推街区制

事件:2016年2月21日,国务院印发《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》,提出了城市规划建设管理的总体目标,并部署了一个个破解城市发展难题的“实招”。此次《若干意见》是时隔37年重启的中央城市工作会议的配套文件,勾画了“十三五”乃至更长时间中国城市发展的“路线图”。

《若干意见》中提出,我国新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。这一指导性政策的出台,引起了行业的广泛关注和讨论。

评析:此次《若干意见》中提出不再建封闭小区,主要也是基于当前的城市规划建设管理方面存在着交通拥堵漫延加重等诸多问题。而街区制是城市建设布局的一种形式,它的特点是住宅与商业、服务业紧密结合,不设围墙。在土地私有制国家和我国改革开放早期,大多采用这一方式。

街区制并非简单“拆围墙”。对于社会关注问题,住建部做出回应,希望要正确理解“逐步打开封闭小区和单位大院”。街区制是对世界城市规划经验的总结,也是发达国家通行的做法;封闭小区和单位大院确实存在问题,主要是它影响了路网的布局,形成了“丁字路”“断头路”,是造成交通拥堵的重要原因之一,也影响了社区居民的出行。在理解和落实过程中,要认真全面理解好“逐步”两个字。“逐步”就是要有计划,要有轻重缓急,并不是“一刀切”,也不是“一哄而起”,更不能简单地理解为“拆围墙”。具体实施中还要制定细则,特别是各省、各城市还要根据实际情况,制定具体办法。在制定办法过程中,肯定要听取市民意见。

房企并购引关注

事件:2016年地产企业之间的并购动作频频,成功案例也颇多。3月14日,中海宣布收购中信旗下住宅业务,将获取中信分布在国内24个城市的126个项目,建筑面积2352万平米,项目总价值为1096.39亿元。9月18日,融创宣布以137.9亿元收购联想旗下融科智地42个物业项目股权及债权,分布于16个城市,未售面积约730万平方米。11月9日,绿地拟通过股权转让及增资的方式以51.63亿元的代价收购协信远创40%股权。12月5日,中航地产发布公告,将成都航逸、江苏中航等9个资产包以20.3亿元的价格卖给了保利地产。某房企并购了包括嘉凯城、廊坊发展等企业股份,引起行业内较大关注。

评析:58同城报告分析认为,2016年,各大房企将并购作为快速成长、曲线扩张的一个捷径。主要原因有两个:一是通过招拍挂市场直接拿地成本太高,开发商被迫通过并购而寻求降低拿地成本;二是随着行业竞争加剧,企业分化明显,部分竞争力较弱的房企寻求撤离。而各类房企并购成因存在差异,主要有三类:一、国企改革,上层推动,比如中海并购中信住宅项目;二、民企扩张,降低拿地成本,比如融创并购的诸多项目;三、并购上市公司,获得壳资源,也获得了一个新的发展和转型平台,尤其是一些有产业发展基础或产业用地储备的地产股,更容易受到外来资金的青睐。

中原地产首席分析师张大伟认为,近期房企的股权变动案例非常多,主要原因其实是部分大型房企在过去一年销售良好、囤积了大量的现金,房企扩大规模的意愿强烈。另外,在房地产调控下,房企的资金买股权比买地更划算。而中小房企融资难度增加,这种情况下,预计后续卖股权的比例会增加,而大型房企可能也会在股权收购上做文章。不过,也有业内人士表示,资源集中化值得引起重视。

万科宝能股权大战

事件:“万宝之争”,是开端于2015年,高潮于2016年的行业大事。截至2016年11月30日,宝能系通过前海人寿及其他资管计划,前后五次举牌万科,通过自有资金买入、融资融券、收益互换、质押股权、资管计划等手段,共投入440多亿元,持有万科25%的股权,超过华润,成为第一大股东。在宝能系不断举牌增持的过程中,引起了万科与王石的质疑和反对,从而引发了强烈的社会关注与争论。2016年3月,万科公布与深圳地铁集团重大资产重组的计划方案,曾被市场解读为万科为了抵御宝能而精心设计的毒丸计划;12月万科A发布公告称,董事会同意终止与深圳地铁集团重大资产重组。12月,在监管部门的干预下,宝能态度也出现缓和。

评析:易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,保险资金抢筹上市房企纯属资本逐利行为。万宝之争,是房地产业与金融业发展过程中的一个标志性事件,既暴露出不同群体之间的利益纷争,又督促着企业股权结构与行业制度进一步予以完善。

房子70年到期后怎么办?

政策层面有所突破

事件:房子70年产权到期后该怎么办?这个让很多人关注的问题已经被中央提上议事日程,续期的法律安排也正在研究中。但是在最终解决方案出台之前,房子到期了该怎么办?

12月23日,国土资源部副部长王广华在《自然资源统一确权登记办法(试行)》新闻发布会上表示,针对温州当地20年住房土地使用权到期问题,国土资源部和住建部会商后回复,可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理,即不需要提出续期申请,不收取费用,正常办理交易和登记手续,涉及“土地使用期限”,仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期。

尽管国土资源部的这个决定和处理办法,仅仅是针对“温州当地20年住房土地使用权到期问题”这个特例,而不是“土地使用权70年”的普遍情况,但一些业内人士和专家将之视为土地使用权到期后,在实践和政策层面的一大突破。

另外,今年11月27日,《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布,对于公众关心的土地与房屋财产问题,《意见》在多处予以了说明和安排。其中包括研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。业内人士表示,这样的表述意味着对于个人住宅土地使用权70年到期后政府会收回的担心是不必要的。

评析:记者了解到,住宅建设用地使用权到期续期的问题,过去被认为是法律层面的一个空白点。此次《意见》的发布,说明对于该问题的讨论正纳入到法律体系的层面中。尤其是一些产权不足70年的住宅用地,如何处理好历史遗留问题,同时实现顺利过渡,都会是法律层面需要关注和重点解决的问题。

商品房预售制度受挑战

事件:5月3日,深圳市规划国土委发文称,按照广东省住房建设厅开展商品房现售试点工作的有关要求,为深化改革,进一步规范深圳市房地产市场,深圳市在全国范围内率先探索商品房预售制度改革。深圳市规划国土委表示,在房地产市场发展初期,商品房预售制度有利于加快商品房供应、满足群众住房需求,在促进房地产市场快速发展方面发挥了重要作用。但在实践中也出现了一些问题,例如“货不对板”、“虚假宣传”、“质量瑕疵”等,甚至有开发企业因资金链断裂导致项目烂尾,损害购房人的合法权益,影响了社会稳定。为了进一步规范深圳市房地产市场,促进房地产市场健康有序发展,深圳市在探索商品房预售制度的改革上先行先试,开展商品房现售试点。对试点项目,深圳市规划国土委将进行跟踪采集数据,分析对市场产生的影响,并在对试点经验总结的基础上进行政策研判。目前,深圳市仍按照国家和省市商品房预售制度的相关规定开展商品房预售审批工作。

评析:多年来,商品房预售制该不该取消的话题,在业内争论已久。消息一出,立即引发行业关于商品房预售制度存亡的讨论。

业界普遍认为,现房销售对于整个房地产行业未来的发展会有深远的意义。它可以减少预售制度中所存在的种种弊端,比如质量纠纷、开发商信誉问题、资金链断裂等风险。从更大的意义上来说,现房销售要考验施工的周期、开发的能力等,这会加剧行业洗牌,当然加剧洗牌的最重要的因素还是整个市场的竞争。

而对于开发商来说,现房销售制度将极大考验其资金实力。“过去房企通过预售方式来回笼资金,补给工程款,如果改为现房销售制,这个资金来源渠道将被堵上,开发商需要通过各类再融资和信贷等融资模式筹集资金。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,这意味着开发商的负债将提高,而银行及投资者会更加审视此类房企的还款能力。中小房企会被挡在门外,进而一些实力雄厚的房企更有机会进入此类市场。

千亿房企规模越来越大

事件:年度销售目标完成率通常被业内看做是衡量房企全年表现的指标之一。根据克而瑞发布《2016年1~11月中国房地产企业销售TOP100》榜单,目前千亿房企已扩容至10家,10强房企总销售额达2万亿。此外,20强、50强及百强房企的入榜门槛都远超过2015年全年。不过,自今年国庆假期20多个城市先后上阵限购、限贷政策,部分热点城市加大对预售证的监管力度,很多房企销售节奏放缓,单月业绩开始呈现下滑现象。

记者了解到,若以前11个月的合同销售金额为标准,超过3000亿元的有万科等房企,碧桂园实现销售2881.4亿元;销售规模在1000亿~2000亿元之间的有保利地产、融创中国、绿城中国等;处于600亿元左右规模的有首开股份、世茂房地产、新城控股、富力地产、旭辉控股集团等。

评析:克而瑞认为,一方面,千亿房企全国化布局普遍深化,城市市场形势转向对项目影响较大,尤其是热点城市限购、限贷及预售证限制等不利因素带来的将是规模性的业绩收缩;另一方面,公布2016年销售目标的千亿房企多数已提前完成全年目标,并不急于年末冲刺,也存在有意放缓销售进度的情况。

住房租赁市场有很大发展空间

事件:近日召开的中央经济工作会议要求,加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展,加强住房市场监管和整顿,规范开发、销售、中介等行为。这是自去年以来,中央经济工作会议再次就发展住房租赁市场提出要求。

实行购租并举,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,也是实现居民住有所居的重要途径。从构建多层次住房体系的角度来看,住房租赁市场有很大发展空间。

从去年开始,有关部门陆续出台相关政策促进这一行业发展。2015年1月,住建部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》提出,积极推进租赁服务平台建设,发展住房租赁经营机构,完善公共租赁住房制度,拓宽融资渠道,推动房地产开发企业转型升级。今年5月,国务院常务会议确定培育和发展住房租赁市场的措施,推进新型城镇化满足群众住房需求。6月,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作,提出要培育市场供应主体、鼓励住房消费、完善公共租赁住房、加强住房租赁监管等,并将从税收优惠、金融、土地等,加大政策支持力度。

评析:住房租赁市场的前景已经吸引了一些企业先行先试。公开资料显示,目前万科、龙湖、招商、旭辉、远洋、阳光城等多家开发商均已开展长租公寓业务。开发商运营长租公寓的模式,多是通过盘活存量房资源。房企布局长租公寓,一方面可以进入租赁市场这一新“蓝海”,实现业务多元化;另一方面,通过租赁形式能够盘活资产,有效地实现存量房的去化。

多部委规范房地产市场秩序

事件:被称为我国史上最严房地产中介管理新规的政策于今年第三季度发布。住房城乡建设部、国家发改委、工业和信息化部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会等七部门联合印发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》(以下简称《意见》),重拳出击治理房地产中介市场,共提出了16项政策措施,力求将房地产中介行业带入快速健康发展之路。从房源信息、交易过程、中介服务收费等角度全面规范了房地产中介服务标准、范围等,集中“围剿”市场中频繁出现的提供虚假信息、收费不透明等问题。

记者走访了解到,目前,由于许多购房群众在购买房屋时都需要办理个人住房贷款业务,因此,许多中介机构也与金融机构建立了业务合作关系,但在实践中,市场中存在中介机构指定金融机构、捆绑服务、违规提供或与其他机构合作提供首付贷等问题。因此,《意见》明确规定,中介机构提供住房贷款代办服务的,应由委托人自主选择金融机构,不得将金融服务与其他服务捆绑,而且中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规金融产品和服务,不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用。

另外,由于房源信息不准确、不真实造成房屋买、卖、中介三方间出现经济纠纷甚至对簿公堂的现象时有发生。对此,《意见》规定我国要实行房源信息核验制度,而且中介机构发布房源信息要编制房屋状况说明书,标明房源信息核验情况、房屋产权状况等信息;中介机构不得隐瞒抵押等影响房屋交易的信息。值得注意的是,《意见》首次明确规定,对于已出售或出租,或者委托人已取消委托的房屋,促成交易的中介机构要在房屋买卖或租赁合同签订之日起两个工作日内,将房源信息从门店、网站等发布渠道上撤除。

评析:这次七部委发布的《意见》,还推动有关部门在整治房产中介市场乱象方面有所作为。《意见》要求,各市、县房地产主管部门会同价格、通信、金融、税务、工商行政等主管部门,建立多部门联动机制,加快建设房地产中介行业信用管理平台,建立严重失信主体“黑名单”制度,对严重失信的机构和从业人员,联合实施市场和行业禁入措施。

 

 

 

 

 

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